Hausverwaltung wechseln – Ablauf, Fristen und Mehrheiten

Ihre Eigentümergemeinschaft ist unzufrieden — und Sie fragen sich, wie aufwendig ein Wechsel wirklich ist? Die kurze Antwort: weniger aufwendig, als die meisten denken. Das Wohnungseigentumsgesetz macht es Gemeinschaften bewusst leicht, sich von einer Verwaltung zu trennen. Auf dieser Seite steht, wie der Weg aussieht, welche Fristen gelten und woran ein Wechsel in der Praxis scheitert.

Wann ein Wechsel sich lohnt

Kaum eine Gemeinschaft wechselt wegen des Preises. Gewechselt wird, wenn immer wieder dasselbe passiert: Die Jahresabrechnung kommt Monate zu spät oder ist nicht nachvollziehbar. Auf Anrufe und E-Mails antwortet niemand. Beschlüsse werden gefasst, aber nicht umgesetzt. Die Beschluss-Sammlung, die nach § 24 Abs. 7 WEG geführt werden muss, ist lückenhaft oder gar nicht vorhanden. Handwerker werden nicht beauftragt, Schäden nicht gemeldet, der Verwaltungsbeirat bekommt keine Unterlagen.

Jeder einzelne dieser Punkte ist ein Pflichtverstoß, kein Service-Mangel. Wenn mehrere davon zusammenkommen, ist ein Wechsel nicht nur zulässig, sondern liegt im Interesse ordnungsmäßiger Verwaltung.

Der Ablauf in vier Schritten

1. Das Thema auf die Tagesordnung bringen. Über die Bestellung und die Abberufung der Verwaltung beschließen allein die Wohnungseigentümer (§ 26 Abs. 1 WEG). Nötig ist also ein Beschluss in der Eigentümerversammlung. Die ordentliche Versammlung findet mindestens einmal im Jahr statt (§ 24 Abs. 1 WEG); der Punkt kann dort einfach mit auf die Tagesordnung.

2. Falls es schneller gehen soll: eine Versammlung verlangen. Die Verwaltung muss eine Versammlung einberufen, wenn mehr als ein Viertel der Eigentümer das in Textform verlangt, unter Angabe von Zweck und Gründen (§ 24 Abs. 2 WEG). Weigert sie sich pflichtwidrig, darf der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats selbst einladen (§ 24 Abs. 3 WEG). Die Einladung erfolgt in Textform, die Frist soll mindestens drei Wochen betragen (§ 24 Abs. 4 WEG).

3. Beschließen — mit einfacher Mehrheit. Es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Keine qualifizierte Mehrheit, keine Zustimmung aller. Jeder Eigentümer hat eine Stimme (§ 25 Abs. 2 WEG), Vollmachten brauchen Textform (§ 25 Abs. 3 WEG). Beschlossen werden in derselben Versammlung sinnvollerweise beides: die Abberufung der bisherigen und die Bestellung der neuen Verwaltung.

4. Übergabe. Die neue Verwaltung fordert die Unterlagen an, übernimmt die Konten der Gemeinschaft und führt die Beschluss-Sammlung fort. Wir übernehmen diesen Teil vollständig — die Gemeinschaft muss sich darum nicht kümmern.

Die drei häufigsten Irrtümer

„Wir kommen aus dem Vertrag nicht heraus.“ Doch. Die Verwaltung kann jederzeit abberufen werden, und der Vertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG). Das gilt unabhängig davon, was im Verwaltervertrag steht — von den Absätzen 1 bis 3 des § 26 WEG darf nicht abgewichen werden (§ 26 Abs. 5 WEG).

„Wir brauchen einen wichtigen Grund.“ Nein. Seit der Reform des Wohnungseigentumsrechts ist die Abberufung jederzeit und ohne Begründung möglich.

„Die Bestellung läuft noch drei Jahre.“ Eine Bestellung ist auf höchstens fünf Jahre möglich, bei der ersten Bestellung nach Begründung von Wohnungseigentum auf höchstens drei (§ 26 Abs. 2 WEG). Die Laufzeit hindert die Abberufung aber nicht — sie begrenzt nur, wie lange eine Bestellung ohne neuen Beschluss gilt.

Worauf Sie bei der neuen Verwaltung achten sollten

Zertifizierung nach § 26a WEG. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG) — mit einer Ausnahme für kleine Gemeinschaften unter neun Sondereigentumsrechten. Zertifiziert ist, wer die Prüfung vor einer Industrie- und Handelskammer bestanden hat (§ 26a Abs. 1 WEG). Wird eine Verwaltung ohne diese Qualifikation bestellt, kann der Beschluss angefochten werden. Fragen Sie danach, bevor Sie beschließen.

Erreichbarkeit mit Namen. Lassen Sie sich sagen, wer Ihre Anlage betreut — nicht welche Abteilung.

Ein Termin für die Jahresabrechnung. Nicht „im Laufe des Jahres“, sondern ein Monat.

Unser Wechselbonus

Wechselt Ihre Gemeinschaft zu uns, zahlen Sie den ersten Monat Grundgebühr nicht. Fordern Sie Ihr unverbindliches Angebot bis zum 31.12.2026 an. Der Bonus gilt auch dann, wenn Ihre Eigentümerversammlung erst im Frühjahr 2027 über den Wechsel beschließt — wir wissen, dass die Versammlungen überwiegend im ersten Halbjahr liegen. Der Bonus gilt je Gemeinschaft beziehungsweise je Objekt einmal, bezieht sich auf die monatliche Grundgebühr und ist nicht mit anderen Nachlässen kombinierbar.

Die Sunlife Haus- und Mietverwaltung GmbH verwaltet von Günzburg aus Wohnungseigentümergemeinschaften und Mietobjekte in der Region. Geschäftsführer Christian Dybal ist zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG, geprüft vor der Industrie- und Handelskammer. Wir sind Mitglied im VDIV.

Jetzt unverbindliches Angebot anfordern oder rufen Sie an: 08221 91667-0.

Häufige Fragen zum Verwalterwechsel

Wie lange dauert ein Wechsel insgesamt?
Von der Entscheidung des Beirats bis zur Übernahme vergehen in der Regel drei bis sechs Monate. Der größte Teil davon ist die Einladungsfrist zur Versammlung und die Abwicklungsfrist von bis zu sechs Monaten nach § 26 Abs. 3 WEG.

Welche Mehrheit brauchen wir?
Die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG).

Was passiert mit den Konten der Gemeinschaft?
Sie gehören der Gemeinschaft, nicht der Verwaltung. Die neue Verwaltung übernimmt die Verfügungsberechtigung; das Geld bleibt, wo es ist.

Was, wenn die alte Verwaltung die Unterlagen nicht herausgibt?
Die Unterlagen gehören der Gemeinschaft. Wir fordern sie an und setzen den Anspruch notfalls durch — das ist Teil unserer Übernahme.

Können wir auch mitten im Jahr wechseln?
Ja. Es ist lediglich zweckmäßig, die laufende Abrechnungsperiode sauber abzuschließen.

Ihr nächster Schritt

Sagen Sie uns, um welche Gemeinschaft es geht — wie viele Einheiten, welcher Ort und was gerade nicht läuft. Sie bekommen ein unverbindliches Angebot und entscheiden in Ruhe. Bis zum 31.12.2026 gilt dazu der Wechselbonus: den ersten Monat Grundgebühr zahlen Sie nicht.

Lieber telefonisch? 08221 91667-0 — Montag, Dienstag und Donnerstag 9 bis 17 Uhr, Freitag 9 bis 13 Uhr.